شماره۹۷۰۳۶۹۳ ۱۵/۴/۱۳۹۹
بسمه تعالی
جناب آقای اکبرپور
رئیس هیأتمدیره و مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران
یک نسخه از رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۰۴۶۸ مورخ ۲۷/۳/۱۳۹۹ با موضوع: «ابطال مواد ۲۳، ۳۰ و ۳۸ تعرفه عوارض و بهای خدمات سال ۱۳۹۷ مصوب شورای اسلامی شهر بابل» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال میگردد.
مدیرکل هیأت عمومی و هیأتهای تخصصی دیوان عدالت اداری ـ مهدی دربین
تاریخ دادنامه: ۲۷/۳/۱۳۹۹ شماره دادنامه: ۴۶۸ شماره پرونده: ۹۷۰۳۶۹۳
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقای عباس نتاج با وکالت آقای محمدتقی محمدی
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مواد ۲۳، ۳۰ و ۳۸ تعرفه عوارض و بهای خدمات سال ۱۳۹۷ مصوب شورای اسلامی شهر بابل
گردش کار: آقای محمدتقی محمدی به وکالت از آقای عباس نتاج به موجب دادخواستی ابطال مواد ۲۳، ۳۰ و ۳۸ تعرفه عوارض و بهای خدمات سال ۱۳۹۷ مصوب شورای اسلامی شهر بابل را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:
" ۱ـ در رابطه با ماده ۲۳ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر به استحضار میرساند که ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ اشعار میدارد، معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث میشود، به طور رایگان توسط شهرداری تملک میگردد. در نتیجه شهرداری به عنوان مالک معابر و شوارع عمومی موظف به آمادهسازی و نگهداری آن میباشد. مضاف بر این در هیچ یک از قوانین تجویز نگردید که هزینه آمادهسازی معابر ناشی از تفکیک توسط مالک یا مالکین مجاور پرداخت گردد، ولی شورای اسلامی شهر بابل برابر ماده ۲۳ تعرفه عوارض محلی، مالکین اراضی مجاور را مسئول پرداخت هـزینه آمادهسازی تصویب نمودند و علاوه بر این به موجب تبصره ۵ همین ماده تصویب نمودند کسانی که از طریق ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت سند مالکیت دریافت نمودند باید هزینه آمادهسازی را دو برابر پرداخت نمایند با این وصف ملاحظه میفرمایید که ماده ۲۳ تعرفه عوارض محلی فاقد وجـاهت قانونی میباشد و هیأت عمـومی دیوان عدالت اداری نیز در دادنامههای شماره ۶۷۷ ـ ۱۸/۷/۱۳۹۶، ۵۶۴ـ ۱۴/۶/۱۳۹۶ و همچنین ۳۸۲ـ ۸/۳/۱۳۹۷ مصوبات شورای اسلامی شهرها را در خصوص هزینه آمادهسازی خلاف قانون تشخیص و ابطال نمودند.
۲ـ در ارتباط با ماده ۳۰ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر بابل به استحضار میرسد، قبل از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب ۲۸/۱/۱۳۹۰، هیچ حکمی در قوانین برای دریافت حق خدمات تفکیک و هزینه آمادهسازی معابر ناشی از تفکیک و غیره تجویز نشده است. زیرا تفکیک املاک و صدور اسناد مالکیت از وظایف اداره ثبت اسناد و املاک میباشد و شهرداری خدماتی در این خصوص ارائه نمیدهد که مستحق دریافت عوارض باشد. لذا دریافت حق تفکیک از کسانی که قبل از سال ۱۳۹۱ یعنی قبل از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، زمین خود را تفکیک نمودند بر خلاف قانون میباشد و بعد از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مسئولین مکلفند در خصوص حق تفکیک برابر تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی عمل نمایند و تخلف از آن نیز به استناد تبصره ۵ همین قانون جرم محسوب و قابل تعقیب میباشد. در نتیجه پلاک ثبتی موکل اینجانب که قبل از سال ۱۳۸۰ تفکیک و در تاریخ ۲۰/۱۱/۱۳۸۰ سند مالکیت شش دانگ دریافت نمود از پرداخت عوارض تفکیک معاف میباشد و ماده ۳۰ تعرفه عوارض محلی مصوب شورای اسلامی شهر بابل نیز به علت مغایرت با قانون باطل میباشد. به همین جهت هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامههای شماره ۵۴۳ـ ۷/۶/۱۳۹۶ ، ۷۳۰ـ۲/۸/۱۳۹۶، ۵۶۴ـ ۱۴/۶/۱۳۹۶، ۳۸۲ـ ۸/۳/۱۳۹۷ و ۱۲۴۱ـ ۱۲/۴/۱۳۹۷، مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف را در خصوص عوارض تفکیک مغایر با قانون تشخیص و ابطال نمودند.
۳ـ در ارتباط با ماده ۳۸ تعرفه عوارض محلی مصوب شورای اسلامی شهر بابل معروض میدارد به استناد ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی شهرهای کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی، تغییر کاربری از جمله وظایف شورای اسلامی شهرها نمیباشد تا بتوانند برای تغییر کاربری عوارض خدمات وضع کند و به طریق اولی نمیتواند در این خصوص قاعده وضع نماید. مضاف بر این زمین موکل اینجانب مشمول کاربری باغ نمیباشد، زیرا اولاً: این زمین هیچ وقت سابقه باغ نداشته است و از سال ۱۳۶۳، یعنی پس از فوت مرحوم پدرشان که تفکیک و با دیوار محصور شده بود تاکنون متروکه بوده است. علاوه بر این در طرح تفصیلی فعلی که مصوب بهمن ماه ۱۳۸۶ میباشد کاربری آن مسکونی اعلام گردید و تعیین کاربری نیز به سبب وضعیت زمین بوده است و ناشی از اجرای طرح نمیباشد. اما شهرداری مدعی میباشد که در طرح تفصیلی قبل از بهمن ماه ۱۳۸۶ کاربری آن باغ درجه ۳ بوده است، در صورتی که درجهبندی باغ توسط کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری به موجب دادنامه شماره ۱۵۸ ـ ۲۲/۴/۱۳۸۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مغایر با قانون تشخیص و باطل اعلام گردید. اما مسئولین شهرداری شهر بابل مدعی هستند در توافقی که بین شهرداری و کمیسیون ماده پنج به عمل آمد، کمیسیون ماده پنج اختیار تغییر کاربری باغ درجه ۳ به مسکونی را به شهرداری بابل تفویض نموده است و شهرداری به منظور اجرای عدالت، مراتب را در تعرفه عوارض محلی لحاظ کرده است که نوعی دور زدن قانون و عذری بدتر از گناه محسوب میگردد. زیرا کمیسیون ماده پنج قانون شورای عالی شهرسازی و معماری زیر مجموعه وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری زیر مجموعه وزارت کشور میباشد. لذا این توافق غیرقانونی و باطل است.
ثانیاً: به استناد تبصره ذیل ماده ۳ ضوابط اجرایی مربوط به چگونگی اجرای ماده یک لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۲۹/۶/۱۳۷۶ یکی از مشخصات اصلی باغ، دارا بودن مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع میباشد و اراضی کمتر از ۵۰۰ مترمربع باغ محسوب نمیشوند؛ به همین جهت دادنامه شماره ۱۰۲۶ ـ ۱۹/۱۲/۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مصوبه شورای اسلامی شهر کرج را به دلیل مغایرت با قانون ابطال نمودند. لذا ماده ۳۸ تعرفه عوارض محلی شورای اسلامی شهر بابل به ویژه تبصره ۸ ماده مذکور مغایر با ضوابط و قوانین جاری میباشد و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامههای شماره ۴ـ۱۴/۱/۱۳۹۱، ۷۳۰ـ۲/۸/۱۳۹۶، ۵۴۳ـ ۷/۶/۱۳۹۶، ۲۴۷ـ ۲/۵/۱۳۹۱، ۳۵۰ ـ ۲۵/۳/۱۳۹۴، ۵۶۴ـ ۱۴/۶/۱۳۹۶، ۱۵۸ ـ ۲۲/۴/۱۳۸۲ و ۱۰۲۶ ـ ۱۹/۱۲/۱۳۹۲ مصوبات شورای اسلامی شهرهای مختلف که برای تغییر کاربری، عوارض تعیین نموده بودند را به علت اینکه خارج از صلاحیت شورای اسلامی شهر تشخیص داده شده بود، ابطال نمودند. استدعای رسیدگی خارج از نوبت و ابطال مواد ۲۳ و ۳۰ و ۳۸ تعرفه عوارض محلی مصوب شورای اسلامی شهر بابل از زمان تصویب را دارم. "
متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر است:
" ماده ۲۳: نحوه محاسبه و وصول هزینه آماده سازی
هزینه آمادهسازی به شرح ذیل:
۲/۱ عرض خیابان × بر زمین × قیمت پایه
تبصره۱: قیمت پایه ۰۰۰/۳۰۰ ریال بوده چنانچه زمینی دارای دو بر یا چند بر باشد، هزینه آمادهسازی هر بر به صورت جداگانه محاسبه و وصول میگردد.
تبصره۲: چنانچه زمین مورد درخواست، دارای پروانه یا پایان کار باشد، از پرداخت عوارض آمادهسازی معاف خواهد بود.
تبصره۳: هزینه خدمات آمادهسازی معابر جدیدی که در اثر تفکیک برابر ضوابط شهرسازی ایجاد میشوند، پس از برآورد توسط شهرداری توسط مالک یا مالکین پرداخت گردد.
تبصره۴: چنانچه مالکین زمان درخواست تفکیک اراضی، نسبت به انجام آمادهسازی از جمله جدول کاری، زیرسازی و آسفالت اقدام نمایند، زمان صدور پروانه ساختمانی برای هر یک از قطعات تفکیک شده از هزینه آمادهسازی معاف خواهد شد.
تبصره۵: زمینهای تفکیکی که در اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی و قانونی ثبت و یا قانون (تعیین تکلیف اراضی) تفکیکی اداره اوقاف و کارانه ای، تفکیک شده باشند، مشمول ۲ برابر تعرفه آمادهسازی میگردند.
تبصره۶: چنانچه زمین مورد درخواست پروانه، پایان کار دارای بنای قدیمی قبل از سال ۱۳۶۶ باشند، از پرداخت هزینه آمادهسازی معاف میباشد.
ماده ۳۰: عوارض تفکیک و افراز عرصه
کلیه املاکی که به استناد مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و یا براساس قانون تعیین تکلیف ثبت اراضی بدون پرداخت عوارض تفکیک سند صادر شده باشد و یا دارای رأی کمیسیون ماده صد باشند، مشمول پرداخت عوارض تفکیک عرصه مطابق تعرفه به شرح ذیل میباشد.
۱: عوارض تفکیک در هنگام صدور هرگونه مجوز مفاصاحساب و یا پاسخ استعلامهای بانکی و همچنین نقل و انتقال قابل وصول میباشد همچنین در صورت صدور رأی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری علاوه بر جرائم و عوارض مربوطه عوارض تفکیک هم قابل وصول میباشد.
۲: املاکی که با توجه به قانون ماده ۱۰۱ شهرداریها و یا مجوز شهرداری تفکیک شده باشد مشمول پرداخت عوارض تفکیک نخواهند بود.
۳: تفکیک اراضی و عرصه کمتر از ۵۰۰ متر مشمول ارزش افزوده سهم سرانه فضای عمومی و خدماتی در زمان دریافت پروانه و یا تفکیک میگردند.
۴: کلیه املاکی که در اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری تفکیک نگردیدهاند و از طرفی در شهرداری دارای سابقه ممیزی به عنوان بخشی از پلاک (قطعه) با مساحت بیشتر بودهاند. به هنگام مراجعه مشمول پرداخت سهم شهرداری از سرانه فضای عمومی خدماتی و تفکیک بر اساس مساحت اولیه (مندرج در ممیزی یا سند مادر خواهند بود و عوارض مربوطه وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری به شرح زیر میباشد.
الف) عوارض حق تفکیک از ۵۰۰ مترمربع تا ۱۰۰۰ مترمربع ۱۰% کل زمین یا قیمت کارشناسی و ۱۰% قدرالسهم گذربندی.
ب) عوارض حق تفکیک از بیش از ۱۰۰۰ متر تا ۲۰۰۰ مترمربع به میزان ۱۵% کل زمین یا قیمت کارشناسی و ۱۵% قدرالسهم گذربندی.
ج) عوارض حق تفکیک بیش از ۲۰۰۰ متر تا ۵۰۰۰ مترمربع به میزان ۲۰% کل زمین یا قیمت کارشناسی ۲۰% قدرالسهم گذربندی.
د) عوارض حق تفکیک بیش از ۵۰۰۰ مترمربع به بالا برابر ۲۵% کل زمین یا قیمت کارشناسی ۲۵% قدرالسهم گذربندی.
۵: شهرداری مکلف است از تفکیک اراضی باغی و مزروعی زیر حدنصاب جلوگیری نماید چنانچه با صدور مجوز قانونی از سوی مراجع ذیصلاح تغییر کاربری این گونه اراضی در داخل حریم و محدوده شهر انجام شود، عوارض تفکیکی، افراز، تغییر کاربری یا تعیین کاربری و سایر عوارضهای قانونی که در محدوده قانونی شهر قابل اخذ میباشد، براساس نوع کاربری تغییر یافته و قابل وصول است.
۶: چنانچه مالک یا مالکین به موجب رأی دادگاه یا مقررات ثبت اسناد تقاضای افراز ملکی را داشته باشند، عوارض افراز برابر عوارض تفکیک ماده ۳۱ دفترچه تعرفه وصول خواهد شد. ضمناً حدنصاب تفکیکی برای دریافت عوارض موصوف طبق ضوابط طرح تفصیلی در نظر گرفته میشود.
۷: وصول عوارض تفکیک اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع برابر طرح تفصیلی و با توجه به قانون اصلاحیه ماده ۱۰۱ شهرداری بر اساس موارد ذیل اقدام میشود.
عوارض حق تفکیک از ۵۰۰ مترمربع تا ۱۰۰۰ مترمربع ۱۰% کل زمین با قیمت کارشناسی.
عوارض حق تفکیک بیش از ۱۰۰۰ متر تا ۲۰۰۰ مترمربع به میزان ۱۵% کل زمین یا قیمت کارشناسی.
عوارض حق تفکیک بیش از ۲۰۰۰ متر تا ۵۰۰۰ مترمربع به میزان ۲۰% کل زمین یا قیمت کارشناسی.
عوارض حق تفکیک بیش از ۵۰۰۰ مترمربع به بالا برابر ۲۵% کل زمین یا قیمت کارشناسی.
۸: ارزش افزوده ناشی از تفکیک برای زمینهای کمتر از ۵۰۰ مترمربع به شرح جدول زیر میباشد:
تبصره: این بند مشمول املاک با مساحت زیر ۵۰۰ مترمربع به جز بند۴ ماده۳۱ میباشد.
۱۰: کلیه املاکی که دارای سند رسمی ناشی از اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و اوقافی باشند و قصد تفکیک مجدد آن را نداشته باشند، مشمول پرداخت عوارض تفکیک بر مبنای تعرفه فوق میباشند.
۱۱: چنانچه ملکی در زمان ساخت خارج از محدوده قانونی شهر بوده و از بخشداری پروانه ساخت دریافت نموده باشد، در اثر توسعه شهر، به محدوده قانونی شهر اضافه شدهاند و در صورت مالکان این املاک متقاضی پایان کار با دریافت استعلام (نامه بانک، آب، گاز، تلفن و.....) باشد در صورت داشتن بنای مازاد بر پروانه پس از طرح موضوع در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری مشمول پرداخت عوارض مازاد بنا برابر این تعرفه میگردد.
۱۲: آن دسته از اراضی با کاربری باغ و فضای سبز که از طریق کمیسیون ماده پنج تغییر کاربری و سپس تفکیک میشوند از کل عرصهای که به عنوان قدرالسهم شهرداری در نظر گرفته میشود به ازای هر مترمربع ۰۰۰/۳۰ ریال به عنوان قدرالسهم سرانه فضای سبز در نظر گرفته و توسط شهرداری به حساب سازمان پارکها و فضای سبز واریز گردد.
۱۳: عوارض تفکیک اصولاً در اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مواد ۱۴۸ و ۱۴۷ قانون اصلاحی ثبت که سند دریافت داشتهاند براساس تعرفه موجود قابل وصول خواهدبود. چنانچه بعضی از افراد به هر دلیلی قطعات بزرگ را خریداری و بنا به دلخواه تفکیک و براساس فروشنامه عادی به غیرواگذار مینمایند در مراجعات به شهرداری برای اخذ پروانه ساختمانی و یا گرفتن پاسخ هرگونه استعلام موظف به پرداخت عوارض برابر تعرفه خواهند بود.
۱۴: در صورت صدور سند به صورت مشاعی مشمول عوارض تفکیک نخواهد بود مگر زمان تبدیل به شش دانگ شامل عوارض تفکیک و مقدماتی خواهد بود.
۱۵: زمینهایی که به صورت مشاعی عمل افراز یا قابلیت تفکیک برابر ضوابط تفضیلی میباشند، شهرداری میتواند عوارض متعلقه را برابر تعرفه وصول نماید.
۱۶: زمینهایی که مساحت آنها بیش از ۲۰۰ متر باشد (حداقل حدنصاب تفکیکی در طرح تفصیلی مصوب) که سند اجاره از اداره اوقـاف داشته باشند و یا سند مـالکیت آنان مربوط به قبل از سال ۱۳۶۶ باشد از پرداخت عوارض تفـکیکی معاف میباشند.
فصل چهارم
عوارض ارزش افزوده
ماده ۳۸: ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری
تبصره۱: املاکی که بر اساس طرحهای مصوب شهری یا با درخواست مالک در کمیسیون ماده ۵، مطابق عناوین قید شده در تعرفه تغییر کاربری یابد این عوارض اخذ خواهد شد و مشمول پرداخت ارزش افزوده سرانه فضاهای عمومی و خدماتی بر اساس مصوبه شورای اسلامی شهر قرار خواهند گرفت. ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری برابر است با ۱۰% قیمت کارشناسی کل مالکی که برابر درخواست مالک تغییر کاربری داده خواهد شد.
تبصره۲: ۵% دستمزد حقالزحمه قیمت کارشناسی پس از محاسبه عوارض تغییر کاربری به مبلغ محاسبه شده اضافه و وصول گردد. (بر اساس آییننامه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری) در صورت اعتراض شهرداری به نظر کارشناسی هزینه کارشناسی به عهده اعتراضکننده میباشد بدیهی است در صورت پرداخت حقالزحمه کارشناسی توسط مالک از پرداخت ۵% مذکور معاف میباشد.
تبصره۳: کلیه نظریه کارشناسی کارشناسان رسمی مربوط به تغییر کاربری جرائم ماده صد و غیره باید در کمیسیون ارزیابی شهرداری مطرح و در صورت عدم اعتراض به ارزیابی کارشناس مورد نظر مراتب به اطلاع مودی (مالک حقیقی و حقوقی) نیز میرسد که در نهایت در صورت عدم اعتراض حداکثر ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ از سوی مالک و شهرداری ملاک عمل قرار خواهد گرفت بدیهی است در صورت اعتراض از سوی مالک یا شهرداری مراتب به هیأت کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع میگردد که این ارزیابی نهایی ملاک عمل قرار خواهد گرفت.
تبصره۴: مالکین حق اعتراض به نظر کارشناس قبل از طرح موضوع در کمیسیون ماده صد را دارند.
تبصره۵: هرگونه تغییر کاربری با ارزش افزوده بالاتر به کاربری با ارزش افزوده پایین تر مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری نمیگردد. مثال: خدماتی به مسکونی ـ تجاری به مسکونی ـ تجاری به خدماتی و غیره.
تبصره۶: هر گونه تغییر کاربری به خدمات عمومی (ورزشی و مذهبی فرهنگی و پارکینگ عمومی و آموزشی) مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری نمیباشد.
تبصره۷: چنانچه ملکی در منطقه مسکونی در اجاره یکی از ادارات یا سازمانهای دولتی و یا مدارس غیرانتفاعی قرار داشته باشد پس از قرارداد و تخلیه ملک مذکور یا تأیید کمیته فنی کمیسیون ماده ۵ دارای کاربریهای منطقه مسکونی میگردد در صورتی که مالکین هنگام اجاره از شهرداری استعلام ننموده و مجوزهای لازم را دریافت نکرده باشند شهرداری نسبت به اخذ عوارض تغییر کاربری به شرح ذیل اقدام مینمایند.
الف ـ در خصوص اراضی دارای پروانه و یا پایان کار مسکونی که مورد استفاده مغایر با کاربری میگردند جهت تغییر کاربری ۳۰% تعرفه مصوب را پرداخت نمایند.
ب ـ در صورتی که اراضی فاقد پروانه مسکونی باشند ۶۰% عوارض تغییر کاربری محاسبه برابر همین تعرفه دریافت گردد.
* تبصره: چنانچه زمینهایی که در اجرای ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت سند دریافت نمودهاند به لحاظ توسعه در داخل محدوده قانونی شهر قرار گرفتند مطابق ضوابط طرح تفصیلی با آنان برخورد خواهد شد، به این معنا که پس از توافق اولیه به کمیسیون ماده پنج ارجاع و برابر مقررات نسبت به تغییر کاربری آن اقدام میگردد.
تبصره۸: کلیه املاک پایین تر از ۱۰۰۰ مترمربع که براساس ماده ۱۴۸ و ۱۴۷ قانون ثبت تفکیک شدهاند براساس ۱۰% قیمت کارشناسی مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری میباشند و اگر مساحت ملک بالاتر از ۱۰۰۰ مترمربع باشد عوارض تغییر کاربری برابر حاصل ضرب مساحت قدرالسهم شهرداری براساس قانون اصلاحیه ماده ۱۰۱ در قیمت کارشناسی یک مترمربع ملک فوق میباشد.
تبصره۹: از کل عوارض تعیین شده به هنگام تغییر کاربری املاک با کاربری باغ و فضای سبز به میزان ۵۰% تحت عنوان سرانه فضای سبز به حساب سازمان پارکها و فضای سبز بابل واریز گردد.
تبصره۱۰: کلیه زمینهای با کاربری مسکونی با تأمین خدمات مشمول پرداخت ۵% به عنوان ارزش افزوده بر اساس قیمت کارشناسی طبق ضوابط طرح تفصیلی در صورت استفاده مسکونی خواهند بود.
تبصره۱۱: مودیانی که تقاضای احداث بنای تجاری در همکف در کاربری غیرتجاری (کاربریهای مختلط) بیش از ۱۷ مترمربع را داشته باشند مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری ۲/۱ برابر مساحت تجاری مورد نظر برابر نظریه کارشناس رسمی دادگستری رعایت ضوابط شهرسازی وصول میگردد. "
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی شهر بابل به موجب لایحه شماره ۷۷۶/۹۸/۵ ـ ۱۳/۵/۱۳۹۸ توضیح داده است که:
" همان طور که از محتویات پرونده و مستندات تقدیمی بر میآید دفاعیات به عمل آمده از سوی وکیل خواهان کاملاً برخلاف واقعیتهای موجود در پرونده و محکوم به رد میباشد چرا که:
۱ـ به موجب ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴، در موقع تقاضای تفکیک اراضی در محدوده شهر و حریم آن، عمل تفکیک طبق نقشهای انجام میگیرد که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده است و همچنین معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث میشود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد کاملاً روشن است که طبق ماده مذکور، مالک مکلف به رعایت تعریض و قدرالسهم شوارع و معابر ناشی از تفکیک میباشد که وکیل خواهان با برداشتی نادرست از آن، به عنوان عوارض اشاره نموده است. شایان ذکر است که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ نیز به صراحت مورد فوق تأیید و تأکید گردیده و همچنین آماده است که در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را از مالک دریافت نماید.
۲ـ وکیل خواهان در لایحه دفاعیه خویش اظهار نموده که موکل مالک یک قطعه زمین به میزان ۲۸۴ مترمربع میباشد و در راستای لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها، زمینهای کمتر ۵۰۰ متر باغ محسوب نمیشود اما این در حالیست که اولاً: برخلاف دفاعیات به عمل آمده، بر اساس نقشه و عکسهای هوایی موجود در شهرداری، ملک خواهان به صورت باغ میباشد. ثانیاً: همان طور که در بند ۲ رأی شماره ۲۹۹/۱۲ـ ۲۹/۱۰/۱۳۹۷ کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری ذکر آن رفت و خواهان پرونده نیز در لوایح و مستندات خویش به آن اشاره نموده است مساحت اراضی و قطعات تفکیکی خواهان پرونده از تفکیک دو قطعه به مساحت ۳۲۰۰ مترمربع و ۲۰۰۰ مترمربع بوده است، ناشی گردیده که نحوه تفکیک آن نیز در راستای ماده ۱۴۷ قانون ثبت دارای شبهه میباشد لذا آنچه مسلم است قطعات تفکیکی خواهان، به دلیل اینکه از قطعات بزرگتری تفکیک گردیده است مشمول قدرالسهم تفکیک (قدرالسهم خدمات یا شوارع و معابر ناشی از تفکیک میگردد همچنین شهرداری نسبت به بند ۱ رأی کمیسیون ماده ۷۷ موصوف اعتراض داشته که به دلیل منع قانونی جهت مراجعه به دیوان، اعتراض مذکور مسکوت مانده است). ثالثاً: خواهان برخلاف ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اقدام به تفکیک ملک خود نموده است و بر اساس این ماده مالک مکلف به رعایت تعریض و قدرالسهم شوارع و معابر به صورت رایگان بوده است لذا قابل ذکر است مبالغی که شهرداری از بابت قدرالسهم خدمات یا شوارع و معابر ناشی از تفکیک از ایشان مطالبه نموده است کمتر از میزان تعیین شده آن میباشد.
۳ـ اخذ عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرحهای شهری، برابر آرای دیوان و نظریه فقهای شورای نگهبان که توسط پژوهشکده شورای نگهبان اعلام گردیده و مورد استناد وکیل خواهان نیز قرار گرفته است در حدود اختیارات شورای اسلامی شهر تشخیص داده شده است و مطابق صفحه ۹۶ تعرفه شورای اسلامی شهر بابل که به تصویب هیأت تطبیق با مصوبات فرمانداری شهرستان بابل نیز رسیده است برای شهرداری بابل قابلیت اجرایی داشته است لذا شایان ذکر است اولاً: شهرداری در اجرای طرح بازگشایی خیابان (ملک متعلق خواهان) بالغ بر سه میلیارد و سیصد میلیون تومان به مشارالیه و ورثه مرحوم نتاج به عنوان بهای اراضی قطعه یاد شده واقع در مسیر بهعنوان غرامت پرداخت نموده است که احداث خیابان یاد شده باعث ارزش افزوده چندین برابری برای قیمت املاک نامبردگان فراهم آورده است. ثانیاً: در راستای اجرای طرح، گذر کمتر از ۱۰۰ متر خواهان، تبدیل به یکی از مسیرهای اصلی شهر با عرض ۳۵ متر شده است که ارزش افزوده چندین برابری را برای ایشان ایجاد نموده که شهرداری در مقابل، صرفاً بخشی از آن را به عنوان حق قانونی خویش طلب نموده است. ثالثاً: شایان ذکر است فرمولی که بر اساس (۳۰ درصد، ۵۰ درصد) در دفترچه عوارضی موجود میباشد در راستای نظریه فقهای شورای نگهبان که توسط پژوهشکده شورای نگهبان نیز اعلام گردیده است بخشی از ارزش افزوده چندین برابری است که برای ملک آقای عباس نتاج قابل تصور است. لذا بنابه مراتب معروضه و دفاعیات به عمل آمده، از آنجا که خواهان هیچ گونه دلیل و مستند محکمه پسندی مبنی بر اثبات ادعای خویش ارائه و اقامه ننموده است و کلیه دفاعیات به عمل آمده نیز به صورت غیرمستند و غیرمستدل ارائه گردیده است، تقاضای رد دعوای خواهان مورد استدعاست.»
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۲۷/۳/۱۳۹۹ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.
رأی هیأت عمومی
الف ـ طبق بند ۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد خیابانها، کوچهها، میدانها، باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود مقررات موضوع از وظایف شهرداریها است و در قوانین موضوعه فقط در تبصره۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت اراضی و املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها در هنگام تقاضای ورود به محدوده و استفاده از امکانات شهری، هزینه آمادهسازی به عهده مالکین گذاشته شده است، بنابراین ماده ۲۳ تحت عنوان نحوه محاسبه و وصـول هـزینه آمادهسازی سال ۱۳۹۷ مصوب شورای اسلامی شهر بابل مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال میشود.
ب ـ با توجه به اینکه در آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض برای تفکیک در تمام اشکال آن در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص و ابطال شدهاند، بنابراین ماده ۳۰ تحت عنوان عوارض تفکیک و افراز عرصه سال ۱۳۹۷ مصوب شورای اسلامی شهر بابل به دلایل مندرج در رأی شماره ۳۱۵ ـ ۱۳/۴/۱۳۹۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال میشود.
ج ـ هر چند طبق آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری عوارض ارزش افزوده ناشی از طرحهای توسعه شهری و تغییر کاربری در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده است لکن طبق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان توسط کمیسیون مندرج در آن انجام میشود و تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون ماده ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذیربط قانونی مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر است، بنابراین ماده ۳۸ تحت عنوان ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری سال ۱۳۹۷ مصوب شورای اسلامی شهر بابل در آن قسمتهایی که عوارض قبل از ارسال به کمیسیون ماده پنج وضع یا بدون اخذ نظریه کمیسیون عوارض معین گردیده مغایر قانون است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال میشود.
رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدکاظم بهرامی